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   央行、財(cái)政部等部門最新出臺多項(xiàng)針對房地產(chǎn)的“救市”措施，政策力度之大是最近10年來不曾有過的。猛藥之下，房地產(chǎn)市場能否重新回到投資、銷售兩旺的狀態(tài)？專家表示，房價(jià)下調(diào)趨勢已經(jīng)形成，購房者信心短期內(nèi)難以恢復(fù)。    

    樓市低迷全國彌漫   

    根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，全國主要城市9月房地產(chǎn)平均交易量下降64%，今年前9個(gè)月交易量同比下降46%。   

    從2008年11月1日起，國家對購房者的印花稅、契稅予以減免；對個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。之前，國家也幾次對存貸款的利率予以調(diào)整。    

    在這些救市政策出臺后，比往年晚了兩個(gè)月的北京秋季房展于１０月３０日熱鬧登場。為吸引購房人，本屆秋展扛起了“團(tuán)購”的大旗。    

    本次團(tuán)購節(jié)采取節(jié)日“定時(shí)優(yōu)惠”的方式，讓開發(fā)商對購房人在展會期間及之后7日內(nèi)提供團(tuán)購優(yōu)惠。據(jù)了解，所有參加團(tuán)購節(jié)的項(xiàng)目均在開展前已與組委會簽訂合作協(xié)議，并明確給予參加團(tuán)購節(jié)的購房人團(tuán)購優(yōu)惠點(diǎn)位。具體優(yōu)惠幅度各個(gè)項(xiàng)目不同。    

    與往屆房展不同的是，組委會沒有發(fā)布第一天成交的數(shù)據(jù)和意向成交的數(shù)據(jù)。有媒體稱：今年的北京秋季房展，人多盤少，看多買少。    

    北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，今年1月1日已獲得預(yù)售許可證的期房數(shù)量為69685套，而10月30日則變成112885套，新增未售期房住宅4.3萬套。按現(xiàn)在的銷售速度，預(yù)計(jì)四季度成交量不會超過2萬套。   

    盡管銷售持續(xù)低迷，北京的房價(jià)仍然松動緩慢。    

    來自北京市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年1至3季度，北京四環(huán)路以內(nèi)住宅期房均價(jià)為18163元/平方米，比上半年下降235元/平方米。四至五環(huán)路之間的價(jià)格為16215元/平方米，比上半年下降194元/平方米。  

    北京市統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、副局長于秀琴日前表示，短期內(nèi)北京房價(jià)的下降趨勢不會改變，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整還沒到底。    

    不光是北京，重慶的秋季房展會同樣“價(jià)量微跌”。重慶市國土資源和房屋管理局公布的數(shù)據(jù)顯示，4天房展會共成交8236套房屋，成交均價(jià)3857元/平方米，每平方米比春季下跌311元。   

    在上海，樓市也是一片低迷。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海樓市自新政實(shí)施一周以來，樓市呈現(xiàn)量價(jià)齊跌的態(tài)勢，成交量維持在二三百套左右，其中26日降到了181套。  

    和北方初冬的天氣一樣，全國樓市逐漸轉(zhuǎn)涼。房地產(chǎn)開發(fā)商一直期盼的“金九銀十”已成水中之月。數(shù)據(jù)顯示，全國主要城市9月房地產(chǎn)平均交易量下降64%，今年前9個(gè)月交易量同比下降46%。   

    高調(diào)救市效果有限

    有專家認(rèn)為，政府直接干預(yù)市場會使市場運(yùn)行不健康，只有政府和市場共同作用，才能推動房地產(chǎn)市場正常發(fā)展。   

    10月20日，國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計(jì)局公布了最新的調(diào)查數(shù)據(jù)：9月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲3.5%，漲幅比8月份低了1.8個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降0.1%。   

    隨后，財(cái)政部和央行采取了一系列救市措施。從2008年11月1日起，對個(gè)人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。地方政府可制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。金融機(jī)構(gòu)對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。同時(shí)，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率，各檔次利率分別下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)。    

    緊接著，央行決定再次下調(diào)利率：從2008年10月30日起一年期存款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的3.87%下調(diào)至3.60%，下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)。    

    其實(shí)，在這些舉措出臺之前，全國有十幾個(gè)城市已經(jīng)先行一步，對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的相關(guān)政策進(jìn)行了調(diào)整。這些舉措被認(rèn)為是地方政府的一種集體“救市”行為。    

    今年5月，石家莊率先悄然救市，降低購房契稅。之后，成都、重慶等西南城市也紛紛救市。9月6日，西安推出了以地方財(cái)政直接補(bǔ)貼購房者的救市政策。9月27日，南京政府拋出20條救市政策。10月13日，杭州政府拋出24條救市政策，幾乎徹底取消了所有的調(diào)控限制。    

    各地救市不再半遮半掩。但是，救市行為并不被消費(fèi)者所認(rèn)可。    

    日前，某網(wǎng)站發(fā)起了題為“樓市低迷，政府該不該出手”的調(diào)查，參與人數(shù)超過27萬，踴躍程度超出了主辦方的意料。其中，75.94%的參加者對政府出手救市表示反對，認(rèn)為房地產(chǎn)市場應(yīng)該遵循市場規(guī)則，一切由市場說了算，而認(rèn)為政府應(yīng)該出手救市的占到了22.97%。    

    有消息稱，除了此次明確出臺的降低稅費(fèi)等辦法，建設(shè)部等各部委均已制定了相關(guān)的房地產(chǎn)刺激政策，只是還沒有確定出臺時(shí)間。“第二套住房政策”和減免二手房交易稅費(fèi)這兩項(xiàng)政策，是下一步最有可能出臺的救市政策。    

    國務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟(jì)研究部研究員張立群認(rèn)為，政府和市場的關(guān)系要擺正，政府不能直接干預(yù)市場，否則市場運(yùn)行是不健康的，“我一直不同意救市的提法，應(yīng)該說政府和市場共同起作用推動房地產(chǎn)市場正常發(fā)展。”    

    中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰在博客中發(fā)表文章稱，財(cái)政部的“救市”政策未達(dá)預(yù)期，并表示“房價(jià)巨大的下降慣性已經(jīng)形成，相信降價(jià)還會持續(xù)相當(dāng)長的時(shí)間，是否企穩(wěn)還要看整體經(jīng)濟(jì)層面的未來走勢。”   

    市場終將回歸理性    

    有研究報(bào)告表明，預(yù)計(jì)未來兩年全國房價(jià)均降10%，最高降30%。到2010年，房地產(chǎn)市場將重新進(jìn)入上升周期。    

    實(shí)際情況表明，各地陸續(xù)出臺的救市政策效果并不理想。    

    數(shù)據(jù)顯示，在最早出臺救市政策的成都，9月份住房交易成交量同比下降66%，環(huán)比僅增長2%。南京在出臺救市政策后的“十一”黃金周期間，日均房屋銷售量僅有５套。而率先發(fā)放購房補(bǔ)貼的西安，其9月房價(jià)同比上漲6.8%，比8月低1.8個(gè)百分點(diǎn)，1月份的漲幅是11.3%。房價(jià)仍然小幅回落，銷售市場一片低迷。    

    對于新政對房地產(chǎn)市場的刺激作用，中國社科院金融所金融市場研究室副主任尹中立認(rèn)為，這些刺激房地產(chǎn)的政策力度之大是最近10年來不曾有過的。但房地產(chǎn)市場難以重振雄風(fēng)，因?yàn)闆Q定市場走向的是需求。    

    “現(xiàn)在關(guān)鍵是下跌的預(yù)期讓政策作用收效甚微，相比2005年、2006年房價(jià)猛漲時(shí)，收縮的政策效果甚微。如今房價(jià)下跌，政府寄希望政策止跌也困難，改變市場預(yù)期是十分困難的事。”尹中立說。   

    與此同時(shí)，一直沒有出臺任何救市政策的深圳、廣州，房地產(chǎn)市場自8月以來卻在逐步回暖。在“十一”黃金周，各地樓市均現(xiàn)慘淡之際，深圳銷售面積同比增長614%，而廣州亦同比增長了438%。    

    這種今年罕見的成交量增長，主要原因顯然不是政府救市，而是房價(jià)的回調(diào)。早在去年10月，深圳和廣州兩地成交量便已出現(xiàn)大幅下滑，兩地房價(jià)的調(diào)整幅度也是最大的。   

    中國社科院金融所研究員易憲容認(rèn)為，高頻率小幅度的利率下調(diào)對房地產(chǎn)市場影響不會太大。因?yàn)椋?dāng)前房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入下行空間，房地產(chǎn)市場利益格局開始改變。因此，想通過央行降低利率來讓自住型的購買者進(jìn)入房地產(chǎn)市場，所起到的作用十分有限。“也就是說，就目前的情況看，無論出臺什么政策，仍然只有自住型住房的購買者愿意進(jìn)入房地產(chǎn)市場。因此，這些新政出臺后，房地產(chǎn)市場價(jià)格出現(xiàn)更大幅度調(diào)整是誰也阻攔不了的。只有房地產(chǎn)市場價(jià)格回歸理性，才是目前房地產(chǎn)市場的唯一出路。”  

    中國銀行國際金融研究所近日發(fā)布的研究報(bào)告表明，國內(nèi)房地產(chǎn)市場將由當(dāng)前的“滯漲”轉(zhuǎn)入周期性因素主導(dǎo)的下行階段。預(yù)計(jì)未來兩年全國房價(jià)均降10%，最高降30%。到2010年，房地產(chǎn)周期將重新進(jìn)入上升周期。      

    房價(jià)應(yīng)回2007年初水平   

    全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生：這些政策在發(fā)揮作用的時(shí)候，開發(fā)商千萬要清醒，要配合政府一起把整個(gè)市場恢復(fù)到正常局面，不要貿(mào)然沖動地漲價(jià)。開發(fā)商應(yīng)該把品牌做好，把產(chǎn)品做好，當(dāng)市場恢復(fù)起來以后，房價(jià)一定會找到它的平衡點(diǎn)。我認(rèn)為2007年一季度的房價(jià)是比較合理的。    

    房價(jià)仍將繼續(xù)下降    

    復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心尹伯成：目前房地產(chǎn)市場的成交量小，這種狀況對經(jīng)濟(jì)運(yùn)行不利，出臺這些政策一方面是為了促進(jìn)消費(fèi)性住房的成交量，另一方面是為了促進(jìn)市場穩(wěn)定發(fā)展。    

    這些政策出臺，雖然是“利好”，但仍無法改變房價(jià)向下調(diào)整的趨勢，未來房價(jià)不會回升。只有開發(fā)商有效地降低房價(jià)，才能改變消費(fèi)者的觀望態(tài)度。    

    救交易量必先穩(wěn)定房價(jià)    

    北師大房地產(chǎn)研究所董藩：“救市”的舉措，表明政府要穩(wěn)定金融市場、房地產(chǎn)市場的決心。救市既是救成交量，也是救房價(jià)。房價(jià)穩(wěn)定住了，交易量才能恢復(fù)。    

    本次救市的力度還是相當(dāng)不錯(cuò)的，但是肯定還會遇到非常嚴(yán)重的對峙。實(shí)際上在行業(yè)剛剛下滑的時(shí)候，就應(yīng)該出臺政策利好。