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中國(guó)北京，2019年12月23日 ——目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)中發(fā)生的深刻變化是什么？數(shù)據(jù)顯示，在改革開放前30年里，我國(guó)固定資產(chǎn)的投資增長(zhǎng)大約是GDP增速的1.5~2倍，而過(guò)去幾年中，固定資產(chǎn)的投資增長(zhǎng)基本和GDP同步。這個(gè)趨勢(shì)反映出中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了新階段，投資驅(qū)動(dòng)不再是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要因素。正如一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家所言，經(jīng)過(guò)40多年改革開放，經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，工業(yè)化進(jìn)程和伴隨著工業(yè)化進(jìn)程的資本積累已經(jīng)基本完成，中國(guó)經(jīng)濟(jì)正從增量階段轉(zhuǎn)向存量階段。

而經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也發(fā)生了重大變化，從“增量時(shí)代”進(jìn)入“存量時(shí)代”。存量時(shí)代下，城市更新成為主流行業(yè)趨勢(shì)，不動(dòng)產(chǎn)的精細(xì)化管理與運(yùn)營(yíng)成為行業(yè)價(jià)值提升的新方向。

一座時(shí)代地標(biāo)，一段輝煌歷史

京城大廈是中國(guó)第一座智能化超高層鋼結(jié)構(gòu)建筑，見證了一個(gè)時(shí)代的發(fā)展。作為20世紀(jì)90年代北京城最先進(jìn)的現(xiàn)代化辦公大樓，當(dāng)年所應(yīng)用的設(shè)計(jì)理念和技術(shù)，包括設(shè)備設(shè)施，均代表了國(guó)際最領(lǐng)先的水準(zhǔn)。因而1992年作為中信集團(tuán)的總部投入運(yùn)營(yíng)的京城大廈，是當(dāng)時(shí)當(dāng)之無(wú)愧的北京地標(biāo)。

在歷經(jīng)近30年的使用、歷經(jīng)無(wú)數(shù)輝煌后，與許多具有歷史的時(shí)代建筑一樣，京城大廈也面臨著時(shí)代的發(fā)展和科技的進(jìn)步，不斷被周邊新的建筑挑戰(zhàn)、與越來(lái)越多的高層建筑共同競(jìng)爭(zhēng)的局面。此外，隨著配電設(shè)備超期服役，能耗大，具有安全隱患，故障排除時(shí)間長(zhǎng)，新風(fēng)系統(tǒng)缺失，智能化程度不足，使用體驗(yàn)下降等問(wèn)題的加劇，京城大廈亟需全面的升級(jí)改造。

作為中信集團(tuán)房地產(chǎn)板塊的投資運(yùn)營(yíng)重要平臺(tái)，以商辦業(yè)務(wù)為核心的中信資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)有限公司（以下簡(jiǎn)稱中信資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)）從2017年開始，以“安全、舒適、智慧、節(jié)能”的理念，對(duì)京城大廈開啟了全面的升級(jí)改造。希望通過(guò)新的技術(shù)和手段，讓這座曾經(jīng)的時(shí)代地標(biāo)，成為新時(shí)代的智能化樓宇標(biāo)桿。在經(jīng)過(guò)詳細(xì)探討、論證后，在大樓的電氣化與數(shù)字化方面，中信資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)最終攜手施耐德電氣對(duì)京城大廈進(jìn)行全面的電氣化與數(shù)字化升級(jí)改造。

并且，在2018年3月，中信資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與施耐德電氣正式簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，組建合資公司——中信施耐德智能樓宇科技（北京）有限公司（簡(jiǎn)稱中信施耐德）。中信施耐德將依托兩大世界500強(qiáng)企業(yè)的強(qiáng)大股東支持，積極開拓樓宇智能化及綜合能源服務(wù)市場(chǎng)，戰(zhàn)略布局綠色智能與節(jié)能環(huán)保領(lǐng)域，以期成為全球領(lǐng)先的智能樓宇整體解決方案服務(wù)商。

精“修”細(xì)作，以人為本

改造伊始，鑒于國(guó)內(nèi)相關(guān)規(guī)模的案例較少，無(wú)太多經(jīng)驗(yàn)可借鑒，以及京城大廈內(nèi)部電氣設(shè)備的工作狀態(tài)、數(shù)據(jù)并不清晰，雙方并沒有貿(mào)然開始。施耐德電氣服務(wù)業(yè)務(wù)數(shù)字化運(yùn)營(yíng)中心負(fù)責(zé)人董鵬表示，前期調(diào)研階段是一個(gè)細(xì)致且關(guān)鍵的過(guò)程，必不可少。施耐德電氣首先組織了專家團(tuán)隊(duì)對(duì)京城大廈進(jìn)行了全方位的咨詢?cè)u(píng)估，與業(yè)主進(jìn)行了深入的討論和分析，提出了重塑京城大廈新價(jià)值的優(yōu)化建議，在保證安全運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)上，更加注重?cái)?shù)字化應(yīng)用和客戶體驗(yàn)，提出了安全、高效、智慧、綠色的整體解決方案和分步實(shí)施計(jì)劃。

2018年8月，施耐德電氣對(duì)京城大廈的改造進(jìn)入施工階段。因?yàn)檎麄€(gè)改造是在京城大廈的正常運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下進(jìn)行的，為了能在改造過(guò)程中不影響大樓用戶的日常使用，施耐德電氣與中信資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)進(jìn)一步制定了詳細(xì)的分布式優(yōu)化方案，將影響降到最低。同時(shí)，為確保大樓的安全運(yùn)營(yíng)，施耐德電氣全面升級(jí)了配電系統(tǒng)，并通過(guò)施耐德電氣強(qiáng)弱電一體化的智能樓宇平臺(tái)，進(jìn)行了數(shù)字化升級(jí)。

在京城大廈的系統(tǒng)功能上，施耐德電氣對(duì)其監(jiān)控范圍和監(jiān)控功能進(jìn)行升級(jí)，全面監(jiān)控京城大廈內(nèi)如供配電系統(tǒng)、冷熱源系統(tǒng)、空調(diào)機(jī)組、新風(fēng)機(jī)組、送排風(fēng)機(jī)、集水井、中水系統(tǒng)、公共照明等各類機(jī)電設(shè)備；在系統(tǒng)性能提升上對(duì)大廈樓宇自控系統(tǒng)進(jìn)行重新選型，以適合當(dāng)前網(wǎng)絡(luò)技術(shù)以及互聯(lián)互通技術(shù)的發(fā)展，并為京城大廈內(nèi)的各類機(jī)電設(shè)備的管理提供先進(jìn)、可靠的平臺(tái)；在系統(tǒng)功能基本實(shí)現(xiàn)的前提下，又通過(guò)與京城大廈的管理人員的溝通交流，根據(jù)大廈的運(yùn)行管理模式制定各類優(yōu)化控制策略，包括各類節(jié)能優(yōu)化策略、各類管理優(yōu)化策略以及提高人員工作效率。

軟硬兼顧，“效”果初顯

對(duì)于高層建筑而言，配電設(shè)備的二次改造與調(diào)試難度極高，尤其是對(duì)已經(jīng)運(yùn)行多年的京城大廈，其很多配電產(chǎn)品早已經(jīng)更新?lián)Q代。為保證京城大廈電力的充足與安全，在硬件方面，施耐德電氣采用強(qiáng)弱電一體化方案，對(duì)中、低壓配電系統(tǒng)進(jìn)行改造，把老式分離式配電柜更換為施耐德電氣智能配電柜，增加了電氣火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)，并對(duì)所有能耗設(shè)備加裝了數(shù)據(jù)采集和智能監(jiān)控系統(tǒng)，打造了互通互聯(lián)的能源設(shè)備基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)了數(shù)據(jù)采集分析的通道，保障了整樓設(shè)備的穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)，同時(shí)成立了中央監(jiān)控應(yīng)急指揮中心。

在軟件方面，施耐德電氣利用自身優(yōu)勢(shì)，應(yīng)用最先進(jìn)的智能樓宇管理平臺(tái)EcoStruxure Building Operation，在機(jī)電設(shè)備的監(jiān)控和管理基礎(chǔ)上無(wú)縫集成了電力監(jiān)控和能耗管理系統(tǒng)，對(duì)主要的機(jī)電系統(tǒng)如空調(diào)、通風(fēng)、公共照明等進(jìn)行人性化智能調(diào)節(jié)和控制。同時(shí)“云能效”和“千里眼”云平臺(tái)可對(duì)能源與設(shè)備、人員操作等數(shù)據(jù)進(jìn)行采集、分析和進(jìn)行可視化管理，有效提高能效節(jié)約成本。改造完成后，京城大廈的工作人員可以利用移動(dòng)終端APP實(shí)時(shí)顯示設(shè)備的運(yùn)行狀態(tài)，可快速發(fā)現(xiàn)、報(bào)警和定位事故設(shè)備，迅速采取應(yīng)急措施，使設(shè)備運(yùn)作更加安全高效。

對(duì)于現(xiàn)階段的改造成果，董鵬認(rèn)為在改造局部完成的狀態(tài)下，數(shù)據(jù)顯示京城大廈的數(shù)字化改造是非常有成效的。“通過(guò)基于施耐德電氣EcoStruxure配電和樓宇整體解決方案，京城大廈80%的故障問(wèn)題能夠遠(yuǎn)程得到解決，遠(yuǎn)超‘計(jì)劃?rùn)z修降低3成’的計(jì)劃目標(biāo)，并預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)有效節(jié)能20%以上。”雖然改造還沒有結(jié)束，但對(duì)比以往高層建筑智能化升級(jí)改造的數(shù)據(jù)，施耐德電氣有信心在京城大廈的改造升級(jí)上實(shí)現(xiàn)全面超越。

“京城大廈的改造，立足于構(gòu)建寫字樓設(shè)施設(shè)備改造和智能化改造的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)”，中信資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)總經(jīng)理?xiàng)顒疟硎?，京城大廈將繼續(xù)以建筑設(shè)備自動(dòng)化為核心，結(jié)合最新的人工智能、物聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)應(yīng)用、兼容人臉識(shí)別、智慧會(huì)議室、智慧食堂、無(wú)人便利店等新技術(shù)，變得更加安全、智能、環(huán)保，成為高品質(zhì)的綠色智能大廈的創(chuàng)新標(biāo)桿。而這些方面的改變，也都是中信資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)在運(yùn)營(yíng)管理上提出的空間、環(huán)境、服務(wù)“三大場(chǎng)景”構(gòu)想在京城大廈上的實(shí)踐，尤其是環(huán)境的智能化這一場(chǎng)景，將大幅提高有助于京城大廈的運(yùn)營(yíng)綜合效應(yīng)，更有益于在京城大廈工作的每一個(gè)人。

“未來(lái)，施耐德電氣會(huì)以廠商級(jí)的全生命周期服務(wù)，持續(xù)優(yōu)化和提升京城大廈的運(yùn)維管理水平，讓其不斷煥發(fā)出新的活力，“施耐德電氣副總裁、服務(wù)業(yè)務(wù)部中國(guó)區(qū)負(fù)責(zé)人陳蔚蔚表示?！霸诖媪拷?jīng)濟(jì)時(shí)代，施耐德電氣將以能源與自動(dòng)化雙重優(yōu)勢(shì)推進(jìn)在樓宇、工業(yè)、基建以及數(shù)據(jù)中心在內(nèi)各領(lǐng)域的運(yùn)維管理水平，以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)釋放市場(chǎng)活力，推動(dòng)我國(guó)產(chǎn)業(yè)升級(jí)進(jìn)程?！?/p>

關(guān)于中信資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)

中信資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)有限公司，是2016年9月由中信集團(tuán)批準(zhǔn)設(shè)立的全資一級(jí)子公司，是中信集團(tuán)房地產(chǎn)板塊投資運(yùn)營(yíng)的專業(yè)平臺(tái)。

中信資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)以商辦不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理為核心，業(yè)務(wù)涉及辦公運(yùn)營(yíng)、客戶服務(wù)、城市更新、智能電氣等領(lǐng)域，下轄管理包括國(guó)際大廈、京城大廈在內(nèi)的多個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目。

關(guān)于施耐德電氣

在施耐德電氣，我們相信，獲取能源并利用數(shù)字技術(shù)是人們的基本權(quán)力，我們賦能所有人對(duì)能源和資源的最大化利用，并確保每一個(gè)人，在任何時(shí)間，任何地點(diǎn)都能盡享Life Is On。

我們提供能源與自動(dòng)化數(shù)字解決方案，以實(shí)現(xiàn)高效和可持續(xù)。我們將世界領(lǐng)先的能源技術(shù)、自動(dòng)化技術(shù)、軟件及服務(wù)融合于整體解決方案之中，服務(wù)于家居、樓宇、數(shù)據(jù)中心、基礎(chǔ)設(shè)施和工業(yè)市場(chǎng)。

我們致力于打造有意義、包容和賦能的企業(yè)價(jià)值觀，并承諾讓這個(gè)開放的，全球化的，創(chuàng)新的生態(tài)圈釋放無(wú)限可能。

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